במאמר הזה אני הולך להתחייס לחמישה סעיפים שלא נמצאים בכל הסכם שכירות סטנדרטי, אבל חשוב מאוד שיהיו בחוזה השכירות שלכם.
פרוטוקול מסירה מצולם
ביום הכניסה לדירה חשוב להגיע עם השוכר לנכס ולערוך יחד פרוטוקול מצולם. יש לעבור חדר חדר לצלם את הקירות, את הרצפה ואת הריהוט. זאת, על מנת שיהיה לנו תיעוד למה היה מצבו של הנכס ביום הכניסה לדירה.
בסיום הסכם השכירות, נוכל להשוות את הפרוטוקול למצב בפועל ולדעת מה הדייר חייב לשלם או מה הוא חייב לתקן.
סעיפי הגנה במצב של שוכר חלופי
ברוב ההסכמים יש סעיף שלפיו אם השוכר שלנו רוצה לצאת לפני הזמן, הוא יכול להביא מישהו חדש במקומו – שוכר חלופי.
הבעיה היא מה יקרה עם השוכר שלנו לא יפנה את הנכס בזמן? במקרה כזה, אנחנו נעמוד מול בעיה משפטית כנגד השוכר החדש. לכן חשוב מאוד לנסח סעיפי הגנה מדויקים על מנת להגן על בעלי הנכס מפני השוכר היוצא.
פיצוי כספי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם
הסעיף הזה הוא סעיף חזק בחוזה, והשוכר לא יוכל לערער עליו. הסעיף הזה לא נועד שנקבל כסף שלא מגיע לנו, אלא להרתיע את השוכר ולהגיד לו "אם תפר את ההסכם, לא רק שתשלם בסוף את מה שאתה חייב לי, אלא גם יהיה פיצוי עונשי נוסף שאתה תשלם לי על עצם ההפרה".
התחייבות השוכר להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים
הסעיף הזה נועד למקרה שבו נרצה למכור את הנכס, ולהבטיח שנוכל להראות את הדירה לשוכרים, כמובן בזמן סביר ובתיאום מראש.
זאת, על מנת שלא יקרה מצב שאנחנו נרצה למכור את הדירה אבל לא נוכל להציג אותה לקונים פוטנציאליים כל עוד הסכם השכירות בתוקף.
חשוב לציין שהסכם שכירות עובר ב"ירושה" לקונה החדש.
ערבות בנקאית
ברוב ההסכמים הסטנדרטים ישנם כל מיני סוגים של בטוחות וערבויות – צ'קים, שטר חוב וכיוצא בזה. עם כל אלה יש בעיה בסיסית שהם לא ניתנים למימוש מיידי.
- שטר חוב צריך לעבור בהוצאה לפועל
- תביעה על הפרת הסכם צריכה לעבור בבית המשפט
לעומת זאת, הערבות הבנקאית מאפשרת מימוש מהיר וכמעט מיידי של סכום כסף שנמצא בשליטה מלאה של בעל הדירה.
לערבות הבנקאית יש שני יתרונות מאוד בולטים. היתרון הראשון הוא יתרון הרתעתי, מאחר שהשוכר יודע שהערבות הזאת נמצאת בשליטה מלאה של בעל הדירה. היתרון השני הוא מימוש כמעט מיידי, תחת התראה של זמן סביר – שלרוב היא נקבעת לבין שבע ל-14 יום – ואז ניתן להשתמש בכספים כדי לממן את המשך הטיפול המשפטי כנגד אותו שוכר.
אם אתם בעלי נכסים ומעוניינים להגן על הנכסים שלכם בשוק השכירות, אני מזמין אתכם לקבל ליווי משפטי ויצירת חוזה מותאם אישית עבורכם, שיגן על האינטרסים שלכם הרבה יותר מאשר אותם חוזים סטנדרטיים שניתן למצוא באינטרנט או בחנויות הספרים.
